Épargne Halal

Mourabaha : l'achat-revente qui remplace le crédit

La mourabaha est un contrat d'achat-revente : un financier achète un bien à la demande de son client, puis le lui revend à un prix majoré d'une marge connue et acceptée dès la signature, payable en plusieurs échéances. Le client ne paie jamais d'intérêt : il doit un prix de vente fixe, qui ne varie plus quoi qu'il arrive. C'est le contrat dominant du financement immobilier halal en France. En droit fiscal français, l'opération est encadrée depuis 2010 : le BOFiP (BOI-DJC-FIN-10) la décrit comme l'achat d'un actif par un financier qui le revend à son client moyennant un différé de paiement, contre un « Profit » décomposé en une commission et un revenu.

Le schéma des flux, étape par étape

  1. Le client choisit le bien (un logement, par exemple) et négocie le prix avec le vendeur, comme dans une transaction classique.
  2. Le financier achète le bien au vendeur, en son nom propre : il en devient réellement propriétaire — condition essentielle du contrat.
  3. Le financier revend immédiatement le bien au client à un prix majoré : prix d'acquisition + marge convenue. Le BOFiP exige que cette revente intervienne « un instant de raison après » l'achat ou dans un délai maximal de six mois, et que le prix total soit connu à la signature.
  4. Le client paie un apport, puis rembourse le solde en échéances fixes selon l'échéancier convenu.
  5. Le prix ne bouge plus : pas de taux variable, pas de renégociation — la contrepartie est qu'il est fixé une fois pour toutes, à la hausse comme à la baisse.

Exemple chiffré (hypothèses neutres, pas des prix de marché)

Supposons un appartement à 100 000 €. Le financier l'achète 100 000 € et le revend au client 112 000 € — soit une marge hypothétique de 12 000 € pour un paiement étalé sur 10 ans. Le client verse un apport de 20 000 € (20 %, condition publique de Chaabi Bank) et doit donc 92 000 €, soit 120 mensualités fixes d'environ 767 € (92 000 € ÷ 120).

Analogie finance classique : vu du budget mensuel, cela ressemble à un crédit amortissable. La différence est juridique et économique : dans un crédit, vous devez un capital plus des intérêts calculés par un taux (qui peut être variable, renégocié, ou courir sur des pénalités) ; en mourabaha, vous devez un prix de vente arrêté au premier jour. Aucune marge réelle n'étant publiée par les acteurs français, les 12 000 € ci-dessus sont une hypothèse pédagogique — pas une donnée de marché.

Pour comparer avec vos propres chiffres : notre simulateur mourabaha vs crédit classique.

Où trouver une mourabaha en France ?

  • Mourabaha immobilière Chaabi Bank

    • Apport personnel d'au moins 20 % de la valeur totale du bien (source : chaabibank.fr)
    • Durée maximale de financement : 20 ans
    • Charge mensuelle de remboursement limitée à 33 % des revenus
    • Salariés : CDI avec plus de 6 mois d'ancienneté ; indépendants : 3 dernières liasses fiscales

    Source : https://www.chaabibank.fr/produit/la-mourabaha/?o=2410 — vérifié le 10 juin 2026

  • Mourabaha immobilière 570easi Donnée à confirmer

    • Conditions bancaires affichées : taux d'endettement ≤ 33 % et apport personnel de 20 % de la valeur totale d'acquisition
    • Ouvert aux résidents ET aux non-résidents (revenus réguliers + apport requis), pour de l'immobilier ancien en France
    • NON éligible : achat sur plan, construction, VEFA
    • Les banques partenaires qui portent le financement ne sont PAS nommées publiquement — information non publiée

    Source : https://www.570easi.fr/financement-immobilier-murabaha — vérifié le 10 juin 2026

Panorama complet des acteurs, conditions d'éligibilité et points de vigilance : notre page financement immobilier halal.

Questions fréquentes

La mourabaha est-elle plus chère qu'un crédit classique ?

Impossible de répondre en général : en France, aucun acteur ne publie sa marge en ligne (constat du 10 juin 2026 sur chaabibank.fr et 570easi.fr). Le coût total dépend de la marge négociée, de la durée et des frais annexes. Notre simulateur mourabaha permet de comparer un prix de vente mourabaha hypothétique avec un crédit classique à mensualités équivalentes — en saisissant vos propres hypothèses, puisque les chiffres de marché ne sont pas publics.

La mourabaha est-elle halal ?

La mourabaha est un contrat classique du droit commercial musulman, encadré par des conditions précises (le financier doit réellement acquérir et posséder le bien avant de le revendre, le prix et la marge doivent être connus dès la signature). Lorsque ces conditions sont respectées, elle est largement admise par les écoles juridiques. Des critiques existent néanmoins, certains estimant que la marge calculée en fonction de la durée du différé se rapproche économiquement d'un intérêt. Nous rapportons ces positions sans trancher : pour votre situation, rapprochez-vous d'un savant qualifié.

Fiscalement, la marge du financier est-elle traitée comme un intérêt ?

Oui. L'administration fiscale française (BOFiP, BOI-DJC-FIN-10) assimile le « Revenu » du financier — la part de la marge qui rémunère le différé de paiement — à un flux d'intérêts d'un financement conventionnel équivalent, étalé sur la durée du différé. C'est une assimilation fiscale, pas une qualification religieuse : juridiquement, le client paie bien un prix de vente, pas des intérêts.

Paie-t-on deux fois les frais de mutation (le financier achète, puis revend) ?

C'est le risque mécanique d'un double transfert de propriété, et le BOFiP l'a traité : sous conditions (revente dans un délai maximal de six mois, contrat faisant apparaître distinctement prix d'acquisition, commission et revenu du financier), l'opération bénéficie d'un régime de type « achat-revente » qui atténue la double imposition aux droits de mutation. Les conditions exactes figurent dans le BOI-DJC-FIN-10 — point à vérifier avec le notaire pour chaque opération.

Quel apport faut-il pour une mourabaha immobilière en France ?

Chez Chaabi Bank, seule banque avec une offre mourabaha résidentielle publique à notre connaissance, les conditions affichées sont : apport d'au moins 20 % de la valeur du bien, durée maximale de 20 ans, charge de remboursement limitée à 33 % des revenus (chaabibank.fr, consulté le 10 juin 2026). 570easi affiche les mêmes ordres de grandeur (20 % d'apport, endettement ≤ 33 %), pour de l'ancien uniquement.

Comparer les acteurs et leurs conditions réelles : le financement immobilier halal en France.

Chiffrer mensualité et coût total avec vos hypothèses : le simulateur mourabaha.

Sources de cette page

Registre complet et daté : /sources/