Épargne Halal

Istisna : financer une construction sans crédit à intérêts

L'istisna est un contrat de construction ou de fabrication sur commande : un client demande à un fabricant de lui construire un ouvrage — maison, équipement, navire — moyennant un prix convenu, payable d'avance, de manière fractionnée ou à terme. Le bien n'existe pas encore à la signature : c'est sa description précise (plans, matériaux, délais, prix) qui rend le contrat valable. Le BOFiP français (BOI-DJC-FIN-40, § 10) le définit textuellement comme « un contrat de construction aux termes duquel un Client demande à un tiers chargé de la construction, appelé « le Fabricant », de lui construire un ouvrage mobilier ou immobilier moyennant un prix payable d'avance, de manière fractionnée, à terme ou encore à tempérament ».

Le schéma des flux : istisna simple et istisna parallèle

Istisna simple (deux acteurs) :

  1. Le client commande l'ouvrage au fabricant, avec un cahier des charges et un prix fermes.
  2. Le fabricant construit ; le client paie selon l'échéancier convenu.
  3. À l'achèvement, l'ouvrage est livré au client.

Istisna parallèle (avec financier — le montage décrit par le BOFiP, § 20-30) :

  1. Le financier conclut deux contrats d'istisna distincts : l'un avec le fabricant (il commande et paie la construction), l'autre avec le client (il lui revend l'ouvrage à livrer).
  2. Le financier paie le fabricant au fil du chantier — c'est lui qui avance les fonds.
  3. Le client rembourse le financier à tempérament, sur un prix majoré d'une commission d'intermédiation et d'un revenu rémunérant le différé de paiement.

Exemple chiffré (hypothèses neutres, pas des prix de marché)

Supposons la construction d'une maison à 100 000 € (coût fabricant). En istisna parallèle, le financier paie le constructeur en quatre appels de fonds de 25 000 € au fil du chantier, puis revend l'ouvrage au client 115 000 € — marge hypothétique de 15 000 € couvrant son intermédiation et le différé — payables en 120 mensualités d'environ 958 € (115 000 € ÷ 120, sans apport pour simplifier).

Analogie finance classique : un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou une VEFA, financés par un crédit avec déblocages progressifs. La structure des flux est presque identique ; la différence est que le client doit un prix de vente arrêté d'avance au financier, pas un capital majoré d'intérêts courant pendant le chantier.

En France : le neuf est l'angle mort du financement halal

Aucune offre d'istisna grand public identifiée dans nos sources au 10 juin 2026 — constat d'absence, pas preuve d'inexistence. Plus parlant encore : le principal courtier en financement halal exclut explicitement la construction de son offre mourabaha.

Mourabaha immobilière 570easi Donnée à confirmer

  • Ouvert aux résidents ET aux non-résidents (revenus réguliers + apport requis), pour de l'immobilier ancien en France
  • NON éligible : achat sur plan, construction, VEFA

Source : https://www.570easi.fr/financement-immobilier-murabaha — vérifié le 10 juin 2026

Pour l'ancien, les solutions réellement disponibles (mourabaha Chaabi Bank, 570easi) sont comparées sur notre page financement immobilier halal.

Questions fréquentes

Quelle différence entre istisna et VEFA française ?

La VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) est l'analogie la plus naturelle : on achète un bien qui n'existe pas encore, payé par appels de fonds au fil du chantier. La différence apparaît au financement : en VEFA, l'acquéreur souscrit généralement un crédit immobilier à intérêts pour payer les appels de fonds ; dans un istisna avec financier (istisna parallèle), c'est le financier qui paie le constructeur, puis revend l'ouvrage au client à un prix majoré payable à tempérament — sans intérêts dus par le client.

Comment peut-on vendre une chose qui n'existe pas encore ?

C'est précisément la particularité de l'istisna telle qu'elle est présentée classiquement en droit musulman : la vente d'une chose inexistante est en principe écartée (à cause du gharar), mais la commande d'un bien à fabriquer, décrit avec précision (plans, matériaux, délais, prix), est admise comme contrat autonome. Le contrat voisin, le salam (paiement intégral d'avance pour une livraison future, historiquement agricole), répond à la même logique d'exception encadrée. Nous rapportons cette présentation sans nous prononcer sur les divergences entre écoles.

Quelle différence entre istisna et mourabaha ?

La mourabaha porte sur un bien existant : le financier l'achète puis le revend immédiatement avec marge. L'istisna porte sur un bien à construire ou à fabriquer : le prix peut être payé d'avance, fractionné ou à terme, et la livraison intervient à l'achèvement. C'est pourquoi la mourabaha couvre l'ancien, et l'istisna serait l'outil adapté au neuf et à la construction — segment précisément absent de l'offre française actuelle.

Comment l'istisna est-il traité fiscalement en France ?

Le BOFiP (BOI-DJC-FIN-40) encadre l'opération depuis 2012, y compris l'istisna parallèle où un financier s'interpose entre client et fabricant. Le point clé (§ 70) : le revenu du financier qui rémunère le différé de paiement est « assimilable, sur le plan fiscal, aux intérêts dus durant la période considérée dans le cadre d'un financement conventionnel ». Assimilation fiscale, pas qualification religieuse.

Peut-on financer une construction en halal en France aujourd'hui ?

À notre connaissance, non — et c'est l'un des angles morts du marché : 570easi affiche explicitement que l'achat sur plan, la construction et la VEFA ne sont pas éligibles à sa mourabaha (570easi.fr, consulté le 10 juin 2026), et nous n'avons identifié aucune offre d'istisna grand public dans nos sources. Constat d'absence, pas preuve d'inexistence. Le cadre fiscal, lui, existe depuis 2012.

Acheter dans l'ancien sans riba : acteurs et conditions sur le financement immobilier halal.

Chiffrer un achat-revente avec vos hypothèses : le simulateur mourabaha.

Sources de cette page

Registre complet et daté : /sources/